Prehorizontalidad
La prehorizontalidad es el régimen que protege a quienes compran unidades o lotes antes de que el emprendimiento esté afectado a propiedad horizontal: exige al desarrollador contratar un seguro a favor del comprador por los pagos entregados.
Cuando un desarrollador vende unidades "en pozo" o lotes de un barrio que todavía no tiene su reglamento de propiedad horizontal inscripto, el comprador paga por algo que jurídicamente aún no existe como unidad independiente. El Código Civil y Comercial regula esta etapa con el instituto de la prehorizontalidad.
La regla central es que el propietario-desarrollador debe contratar un seguro a favor de cada adquirente que cubra el riesgo de frustración de la operación: si el proyecto no llega a afectarse a propiedad horizontal, el comprador debería poder recuperar lo pagado. Sin ese seguro, el desarrollador no puede exigir el cumplimiento del contrato al comprador, aunque el comprador sí puede exigírselo a él.
En la práctica, el cumplimiento de esta exigencia es dispar en el mercado. Como comprador en pozo o en un loteo sin escrituras, preguntá expresamente por el seguro de prehorizontalidad y evaluá la trayectoria del desarrollador, el estado de las aprobaciones y las garantías contractuales antes de entregar pagos importantes.
Términos relacionados
Inversión en pozo
Invertir en pozo es comprar un lote o unidad en un desarrollo que todavía no está terminado —a veces antes de que empiece la obra—, a un precio menor al del producto terminado, asumiendo el riesgo de plazo y de cumplimiento del desarrollador.
RPPH (Régimen de Propiedad Horizontal)
El Régimen de Propiedad Horizontal es el marco legal del Código Civil y Comercial bajo el cual se organizan la mayoría de los barrios cerrados: cada propietario tiene dominio exclusivo sobre su lote y una parte indivisa sobre calles, amenidades y espacios comunes.
Boleto de compraventa
El boleto de compraventa es el contrato privado por el cual vendedor y comprador se obligan a concretar la operación: fija precio, plazos y condiciones, pero no transfiere el dominio, que recién pasa con la escritura.
Factibilidad
La factibilidad es la aprobación administrativa inicial que habilita a un desarrollador a avanzar con un proyecto de loteo o barrio cerrado; acredita que el emprendimiento es viable urbanística, hidráulica y ambientalmente.