Inversión en pozo
Invertir en pozo es comprar un lote o unidad en un desarrollo que todavía no está terminado —a veces antes de que empiece la obra—, a un precio menor al del producto terminado, asumiendo el riesgo de plazo y de cumplimiento del desarrollador.
La lógica del pozo es simple: el desarrollador necesita financiarse y ofrece precios de lanzamiento y planes en cuotas a quienes entran temprano; el inversor compra barato algo que valdrá más cuando esté terminado. En lotes, "pozo" significa comprar en preventa, cuando el barrio es todavía un proyecto con factibilidad en trámite o infraestructura en ejecución.
Los planes típicos combinan un anticipo y cuotas ajustadas por CAC, CER o dólar, según el desarrollador. La ganancia esperada tiene dos componentes: el descuento de preventa respecto del precio de barrio terminado, y la plusvalía posterior por consolidación de la zona.
Los riesgos son concretos: demoras (los plazos de aprobación y obra en Argentina se extienden con frecuencia), desvíos del proyecto respecto del masterplan original, y en el extremo, incumplimiento del desarrollador. Mitigalos evaluando el track record del desarrollador (qué barrios entregó y en qué plazos), el estado real de las aprobaciones, las garantías del contrato y la existencia del seguro de prehorizontalidad cuando corresponde.
Regla práctica: en pozo, el precio bajo es la compensación por el riesgo. Si un proyecto sin aprobaciones cotiza como uno terminado, la ecuación no cierra.
Términos relacionados
Prehorizontalidad
La prehorizontalidad es el régimen que protege a quienes compran unidades o lotes antes de que el emprendimiento esté afectado a propiedad horizontal: exige al desarrollador contratar un seguro a favor del comprador por los pagos entregados.
Índice CAC
El índice CAC, elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción, mide la evolución del costo de la construcción (materiales y mano de obra) y es el ajuste más usado en cuotas de compra de lotes y proyectos en pozo.
Plusvalía
La plusvalía es el aumento del valor de un inmueble a lo largo del tiempo. En barrios privados, la generan la consolidación del barrio, las obras de infraestructura y accesos, y el desarrollo comercial y de servicios del entorno.
Boleto de compraventa
El boleto de compraventa es el contrato privado por el cual vendedor y comprador se obligan a concretar la operación: fija precio, plazos y condiciones, pero no transfiere el dominio, que recién pasa con la escritura.
Factibilidad
La factibilidad es la aprobación administrativa inicial que habilita a un desarrollador a avanzar con un proyecto de loteo o barrio cerrado; acredita que el emprendimiento es viable urbanística, hidráulica y ambientalmente.