Factibilidad
La factibilidad es la aprobación administrativa inicial que habilita a un desarrollador a avanzar con un proyecto de loteo o barrio cerrado; acredita que el emprendimiento es viable urbanística, hidráulica y ambientalmente.
Antes de vender un solo lote, un desarrollo debe atravesar una cadena de aprobaciones. La factibilidad (o prefactibilidad, según la etapa) es el primer gran hito: el municipio y los organismos provinciales evalúan si la tierra admite el uso propuesto, si el proyecto hidráulico es viable, si hay impacto ambiental aceptable y si la infraestructura prevista es suficiente.
En la provincia de Buenos Aires intervienen típicamente el municipio, la autoridad del agua y los organismos de ordenamiento urbano y ambiente provinciales. La convalidación técnica final del proyecto llega después de la factibilidad, y la aprobación de los planos de subdivisión es un paso posterior más.
Muchos barrios comienzan a comercializarse con la factibilidad otorgada pero sin aprobación definitiva. No es ilegal en sí mismo, pero implica que el comprador asume el riesgo administrativo del proyecto. Pedí copia de los actos administrativos: "factibilidad otorgada" debe ser un expediente concreto, no una frase del vendedor.
Términos relacionados
Loteo
Un loteo es la subdivisión de una fracción de tierra en parcelas individuales destinadas a la venta, con la apertura de calles y la provisión de infraestructura básica que exige la normativa provincial y municipal.
Masterplan
El masterplan es el plan maestro de un desarrollo inmobiliario: el diseño integral que define la distribución de lotes, calles, espacios verdes, amenidades y etapas de construcción de un barrio o de un conjunto de barrios.
Prehorizontalidad
La prehorizontalidad es el régimen que protege a quienes compran unidades o lotes antes de que el emprendimiento esté afectado a propiedad horizontal: exige al desarrollador contratar un seguro a favor del comprador por los pagos entregados.
Aprobación de planos
La aprobación de planos es el permiso municipal de obra: la validación técnica y legal del proyecto de construcción que habilita a edificar. En barrios privados se suma al visado previo del propio barrio.