RPPH (Régimen de Propiedad Horizontal)
El Régimen de Propiedad Horizontal es el marco legal del Código Civil y Comercial bajo el cual se organizan la mayoría de los barrios cerrados: cada propietario tiene dominio exclusivo sobre su lote y una parte indivisa sobre calles, amenidades y espacios comunes.
Desde la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial en 2015, los "conjuntos inmobiliarios" (barrios cerrados, clubes de campo, countries) deben organizarse como propiedad horizontal especial. En este esquema, el comprador de un lote recibe una unidad funcional: dominio exclusivo sobre su parcela más un porcentaje sobre las partes comunes.
La afectación al régimen se formaliza con el reglamento de propiedad horizontal inscripto en el Registro de la Propiedad. A partir de ahí nace el consorcio de propietarios como persona jurídica, que administra el barrio, cobra expensas y puede demandar y ser demandado.
Muchos barrios anteriores a 2015 se habían estructurado con otras figuras (geodesia en provincia de Buenos Aires, sociedades anónimas dueñas de las partes comunes, asociaciones civiles). El Código ordenó su adecuación al nuevo régimen, un proceso que en muchos casos sigue en marcha. Al comprar en un barrio antiguo, conviene entender bajo qué figura está organizado y qué implica para tu título.
Para el comprador, la propiedad horizontal es la estructura más sólida: el título es claro, el lote es hipotecable y el vínculo con las partes comunes queda inscripto registralmente.
Términos relacionados
Reglamento de copropiedad
El reglamento de copropiedad (o reglamento de propiedad horizontal) es el estatuto legal del barrio: define qué puede construirse, cómo se calculan las expensas, cómo se toman las decisiones y qué normas de convivencia rigen para todos los propietarios.
Escritura
La escritura es el documento notarial que transfiere formalmente el dominio de un inmueble y se inscribe en el Registro de la Propiedad, convirtiendo al comprador en propietario pleno ante la ley.
Prehorizontalidad
La prehorizontalidad es el régimen que protege a quienes compran unidades o lotes antes de que el emprendimiento esté afectado a propiedad horizontal: exige al desarrollador contratar un seguro a favor del comprador por los pagos entregados.
Condominio
En el mercado de barrios privados, "condominio" designa a los complejos de unidades de vivienda agrupadas —dúplex, casas apareadas o departamentos de baja altura— dentro de un predio común con amenidades compartidas, generalmente bajo propiedad horizontal.