Iván Kerr, exsecretario de Vivienda. "La herramienta para reactivar al sector inmobiliario existe, pero los bancos no usan"

La hipoteca divisible: una herramienta esperada pero sin implementación Cuando el Gobierno dictó el DNU 1017 en noviembre de 2024 y luego el Ministerio de Economía reglamentó las hipotecas divisibles mediante la Resolución Conjunta 2/2025 en julio de 2025, se celebró como un hito para el acceso a la vivienda. La medida permitiría a las familias tomar un crédito hipotecario para comprar unidades que aún no existen. Comprar desde el pozo reduce aproximadamente un 30% el costo del inmueble, lo que representa la diferencia entre acceder o no acceder a la vivienda propia para miles de familias de clase media. Sin embargo, la paradoja actual es que esa herramienta no existe como producto bancario real, y el Banco de la Nación Argentina (BNA), que concentra el 76% de los créditos hipotecarios del país, no ofrece el producto. El sector privado se mueve, pero de forma limitada El mercado ha lanzado señales: el primer REIT argentino realizó una colocación inicial de entre 20 y 30 millones de dólares, y un Fondo Común de Inversión Cerrado de Real Estate canalizó US$100 millones. Estas son señales genuinas de movimiento, pero todos estos instrumentos operan sobre propiedades terminadas, no sobre unidades en construcción. La razón es simple: como el crédito desde el pozo no existe en la práctica bancaria, el capital privado va donde el riesgo es conocido. Estos instrumentos no resolverán el acceso masivo a la vivienda nueva. El obstáculo no es normativo, sino operativo Analizando en detalle la Reglamentación N° 801 del BNA (línea de crédito para desarrolladores), se evidencia que el obstáculo no es legal sino operativo. El actual modelo funciona secuencialmente: el banco presta al desarrollador, este construye, los fondos de preventa van a una cuenta fiduciaria, y solo cuando el edificio está terminado e inscripto el comprador accede al crédito individual. La hipoteca divisible requiere un modelo diferente e integrado: El desarrollador constituye una hipoteca global desde el inicio El comprador firma el boleto inscripto durante la construcción El banco compromete el crédito individual desde el pozo Al finalizar la obra, la hipoteca global se divide en hipotecas individuales Para implementarlo, un banco necesita decisiones internas concretas: nuevo esquema de garantía, nueva línea de crédito para bienes futuros, nuevo flujo de fondos, metodología de tasación individual y sistemas tecnológicos. Ninguna requiere una ley del Congreso. El eslabón regulatorio que falta El paso previo fundamental es que el Banco Central emita el manual de originación de cesión de boletos con inscripción registral. La Resolución 2/2025 es una norma civil y registral que establece cómo se constituye y divide una hipoteca, pero no le dice a los bancos cómo originar, registrar y contabilizar esos créditos. Sin esa norma del BCRA que establezca cómo clasificar la garantía futura, qué previsiones aplicar durante construcción y cómo computar capital mínimo, cualquier banco que implemente el producto opera en un limbo regulatorio. Según los propios operadores del sistema, este es el eslabón concreto que traba la implementación. Y aquí está la clave: el Gobierno tiene en sus manos los tres vértices del triángulo. Dictó la norma civil, conduce el BNA que concentra el mercado, y conduce el BCRA que debe emitir la norma bancaria. Modelos que funcionan en la región En Colombia, Bancolombia y Davivienda ofrecen crédito hipotecario comprometido desde los planos, con desembolsos por hitos de obra. En Perú, la hipoteca sobre bien futuro tiene respaldo legal expreso. Chile regula las promesas de compraventa en verde, y Uruguay tiene experiencias de financiamiento público con promesas inscriptas antes de la propiedad horizontal. En todos estos países, la lógica es idéntica: "El crédito acompaña la construcción desde el inicio, no espera a que el edificio esté terminado". Eso es lo que abarata el costo para el comprador, financia al desarrollador y permite escalar la producción de vivienda nueva. Una oportunidad concreta para el acceso a la vivienda El ministro Federico Sturzenegger mencionó que el stock hipotecario, hoy de apenas US$5000 millones, podría multiplicarse por 10 en los próximos años. Es un horizonte posible, pero si ese boom hipotecario solo alcanza a quienes compran propiedades terminadas, habremos construido un mercado más activo para quienes ya tienen patrimonio, no para las familias que necesitan financiar su primera vivienda. La hipoteca divisible es la pieza que conecta el mercado de capitales con las familias que hoy no pueden acceder. Transforma un instrumento de inversión en un instrumento de inclusión. Y está, literalmente, esperando que los bancos se animen a implementarla. El Gobierno dictó la norma civil, maneja el principal banco del sistema y conduce el BCRA. Lo que falta es la voluntad de cerrar el círculo. Esa decisión no requiere más tiempo ni más leyes. Requiere que lo que se anunció en 2024 se convierta en un producto real que una familia pueda pedir en cualquier sucursal del país. Fuente: La Nación