Más caro que Palermo. El barrio que sorprende: alquilar un departamento de dos ambientes ya cuesta casi $1.000.000 por mes
En el mercado inmobiliario porteño, los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires continúan en alza, pero a un ritmo menor que la inflación. Aunque la curva de aumentos se desaceleró, alquilar en la CABA sigue representando un desafío importante para los ingresos, especialmente en los barrios más demandados. Un ejemplo claro es Núñez, donde un departamento de dos ambientes ya cuesta casi $1.000.000 por mes, superando a tradicionales barrios como Palermo.
Desaceleración de precios en junio 2026
El precio de los departamentos en alquiler en CABA subió 1,4% en junio. Con ese movimiento, acumuló un incremento del 15,7% en lo que va de 2026, por debajo de la inflación del mismo período, que fue del 17,1%. En términos reales, esto implica una baja de 1,4% durante el primer semestre del año, de acuerdo al último relevamiento realizado por Zonaprop.
En los últimos 12 meses, los alquileres aumentaron 31,3%, el menor incremento interanual desde noviembre de 2019. Además, esa suba quedó por debajo de la inflación acumulada en el mismo período, que fue del 33,8%, y prácticamente en línea con el ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL), que se ubicó en 31,5%.
Valores promedio por tipo de departamento
El alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $860.106 por mes. En el caso de los monoambientes, el valor medio alcanza los $755.935 mensuales. Para los departamentos de tres ambientes, el precio promedio asciende a $1.156.992 por mes.
Recuperación de oferta post-pandemia
Uno de los factores que explica esta desaceleración es la recuperación de la oferta. Durante la pandemia y los años posteriores, la cantidad de departamentos disponibles para alquiler tradicional cayó de manera sistemática hasta tocar un mínimo histórico en febrero de 2023. La escasez de unidades fue uno de los principales motores de la suba de precios: había poca oferta, alta demanda y propietarios que preferían esperar, vender o volcar sus inmuebles al alquiler temporario.
Ese escenario empezó a modificarse en enero de 2024, después de la derogación de la Ley de Alquileres. En ese momento, la oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó 62% respecto del mes anterior. Desde entonces, el crecimiento se moderó, pero la tendencia se mantuvo. En junio de 2026, la oferta de propiedades en alquiler aumentó 3,5%. Actualmente, el volumen de publicaciones dentro de Zonaprop es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023.
Los barrios más caros para alquilar
- Puerto Madero: $1.260.640
- Núñez: $980.640
- Palermo: $956.700
- Belgrano: $946.196
- Chacarita: $929.856
- Colegiales: $917.375
- Villa Urquiza: $915.607
- Saavedra: $915.177
- Coghlan: $907.270
- Recoleta: $903.803
Los barrios más económicos
- Lugano: $658.410
- Nueva Pompeya: $701.626
- Versalles: $702.814
- Parque Avellaneda: $720.146
- Mataderos: $751.806
- Floresta: $755.102
- La Boca: $758.003
- Villa Riachuelo: $758.650
- Constitución: $760.099
- Liniers: $763.181
Rentabilidad para inversores
A la hora de pensar en quienes compran un departamento para buscar renta, en junio, la relación alquiler-precio retrocede y se ubica en 5,89% anual, marcando el nivel más alto registrado desde el 5,6% bruto de 2012. De esta manera, se necesitan 17 años para recuperar la inversión inicial.
Lugano, Nueva Pompeya y La Boca son los mejores barrios para los inversores que buscan renta. En estos barrios, la rentabilidad es mucho más alta que en otros, con retornos brutos de 10,5%, 8% y 8%, respectivamente. Por el contrario, Puerto Madero es el barrio con menor rentabilidad, apenas un 3,4%. Le siguen Palermo (4,7%) y Núñez (4,8%).
Fuente: La Nación
