FOT y FOS
El FOS (Factor de Ocupación del Suelo) limita qué porcentaje del lote puede ocupar la construcción en planta baja, y el FOT (Factor de Ocupación Total) limita cuántos m² totales se pueden construir en relación a la superficie del lote.
Son los dos indicadores urbanísticos básicos que definen cuánto se puede construir en un lote. El FOS es una proporción sobre la superficie del terreno: un FOS de 0,4 en un lote de 800 m² permite ocupar hasta 320 m² de suelo con la edificación. El FOT suma todas las plantas: un FOT de 0,8 en el mismo lote permite hasta 640 m² totales construidos.
En barrios privados, el FOS y el FOT surgen de la normativa municipal y del reglamento constructivo del barrio, que suele ser más restrictivo que el municipio para preservar el perfil del lugar. A eso se agregan retiros, alturas máximas y superficies mínimas de construcción.
Antes de comprar un lote con una casa determinada en mente, verificá que el proyecto entre dentro del FOS y el FOT del barrio, descontando también los retiros obligatorios. Un lote barato con indicadores muy restrictivos puede resultar más caro por m² construible que uno de mayor precio con normativa más generosa.
Términos relacionados
Retiros (construcción)
Los retiros son las distancias mínimas obligatorias que la construcción debe guardar respecto de los límites del lote: frente, fondo y laterales. Definen la superficie realmente edificable del terreno.
Reglamento de copropiedad
El reglamento de copropiedad (o reglamento de propiedad horizontal) es el estatuto legal del barrio: define qué puede construirse, cómo se calculan las expensas, cómo se toman las decisiones y qué normas de convivencia rigen para todos los propietarios.
Aprobación de planos
La aprobación de planos es el permiso municipal de obra: la validación técnica y legal del proyecto de construcción que habilita a edificar. En barrios privados se suma al visado previo del propio barrio.
Anteproyecto
El anteproyecto es la primera versión formal del diseño de la casa: plantas, fachadas e implantación en el lote, que se presenta al área de arquitectura del barrio para su visado antes de desarrollar la documentación definitiva.